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2021年上半年结束,成都楼市用一句话形容,那就是“稳房价”。

不过,在稳中有降的趋势下,一些热门区域和楼盘依然蓄势待发。最近很多打算今年买房的买家说新房上车容易,二手房看不到挂牌价格和成交价格,有些迷茫。

那么,根据目前的市场情况,下半年成都楼市将如何发展?

楼市属于政策强的城市。首先,需要看政策的变化。其次是供需、资金、土地等。都会影响房价的走势。

2021年上半年,政策、供需、资金、土地四大因素或多或少都在发生变化。但在强调控下,我们可以看到“稳房价”是最关键的目标,“稳”仍将是下半年的主要目标。

趋势一:从紧从严基调未变,下半年将延续。

自2016年成都首次启动限购以来,经过近5年的调控,房住不炒的观念已经深入人心。

今年上半年,面对楼市,成都发布了5条与楼市相关的“新政”。

3月22日,成都发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从“住宅用地供应管理”“房价地价联动机制”“住房保障”“房屋交易管理”“严格金融审慎监管”“市场秩序监管”“落实调控主体责任”七个方面收紧楼市政策。

5月7日,无房户和棚改登记户数不足3倍,普通资格按无房户排名计划依次补充。

5月28日,成都二手房成交参考价格发布机制发布。

6月7日,出台政策,对参与商品房建设用地招标的房地产企业进行资格审查,对严重失信的房地产企业和房地产企业踩“三道红线”限制进入。

同日发布《成都市新建商品住宅技术管理规定》,提出房企可提供升级装修方案,供购房人自愿选择;设置交付样板间和工艺样板间。

不难看出,成都楼市调控的政策基调依然是紧而严,尤其是对于二手房的调控,下半年还将持续。

在这个市场中,新房价格被压低,随着二手房去杠杆化,再次上涨的条件不再具备。

图片来源照片网

趋势二:供需矛盾仍在,市场分化加剧

成都楼市的分化不是一两天的事

,但今年上半年,可以感受到分化正在加深、加强,分化正在全方位渗透市场。


第一,新房与二手房分化


根据住建局公开数据显示,今年上半年成都二手住宅卖了21137套,而去年同期成交量为24058套,被砍掉12%。


因3.22新政以及二手房指导价,让许多购房者放弃了受限过多的二手房市场,转而投向新房市场。


这就让新房、二手房市场在购房选择上出现极端分化,而大量堆积的二手房源出现销售困难,去化周期进一步拉长。


二手房市场本身也存在分化,老破小与新房次新房之间,老破小受制于贷款和产品等影响不被待见。位置较好的次新房,则属于出一个抢一个的状态,市场向头部转移趋势明显。


▲图源摄图网


第二,板块之间分化


这一点很好理解。整个三圈层,如浦江、金堂等区县与5+2核心区域相比,房价最高可差8-10倍,这种差距未来或许进一步拉大。


由于资源集中以及供应稀缺,中心城区的固化现象将更加明显。如高新南、青羊、锦江等成熟且供应稀缺的区域将与二三圈层形成巨大差距。特别是三圈层,依靠限购政策优势,也难以弥补。


未来“贵的地方越来越贵、便宜的地方却涨不起来”将成为常态。


▲图源安居客


第三,客群分化


客群分化比较隐蔽,但在无房刚需优先政策之后,普通和热盘基本无缘。


今年6月,小王有幸摇中了山河玖璋,顺位300+,轮到他选房时只剩下65、70㎡的房源了。


在紧张刺激的2分钟之内,他在脑中立马算了一笔账:“交付大约要2年,拿证要2年,限售要5年。这9年里,要结婚,生娃,有了娃还得把父母接过来带娃,70平米的套二够住吗?孩子以后睡客厅?”


▲山河玖璋


最后他得出的答案是否定的,因此它弃选了。这个选择对于没有中签的人来说,可能是不可思议的,“外面的人想进去,里面的人想出去。”


事实上,类似小王这样的情况今后还将继续。换房成本高,将倒逼购房者一步到位,形成刚需买新房并且还要大,普通逛二手房的市场格局。




趋势三:“两集中”锁定新房价,改善供需矛盾待解


地价一直是房价上涨的重要“原因”,不过,这种情况正迎来转变。


今年上半年,成都在全国22个重点城市“两集中”模式基础上,加入了“限房价、竞地价”大杀器,直接锁定了未来新房价。


但是,市场供不应求的矛盾短期内难以逆转。最为直观的是,双集中供地后,未来能卖的房子,变得更少了。


由于达到限价之后进入竞自持,从40宗土地拍卖结果来看,自持面积达到了70万平米,占总成交建筑面积15%。其中,天府新区自持建筑面积达成交总建筑面积比例37.6%;供需最为紧张的高新区,占比32.4%;成华区占比23%……成都5+2城区自持租赁住房比例基本都在20%以上。


因此,竞自持的结果是,未来租房供应将更为充足,但是可售房源比例将进一步下降。


▲图源摄图网




趋势四:房贷收紧,换房难度加大!


大家都知道,去年年底,央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,给金融机构和个人都划定了贷款占比的上限。从上半年的贷款规模来看,新规效果十分显著。


银保监会最新披露的数据显示,截至4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低。


受信贷收紧影响,最近两个月,各家银行集体行动,纷纷上调了房贷利率。


融360数据显示,2021年1月成都首套房贷款平均利率为5.95%,二套房贷款平均利率为6.10%。到了6月末,成都首套房贷款平均利率已涨至6.13%,二套房贷款平均利率达6.27%,为全国最高。


▲图源网络


此外,受房贷的“两道红线”影响,成都目前部分银行额度紧张,放款周期也在延长。根据成都农行个贷部的解答,目前二手房的房贷放款时间大约需要6个月甚至更久,也就是说,现在卖房明年才能拿到尾款已是大概率事件。


这也意味着,未来成都的换房成本也在进一步加大。


Die 成都购房指南


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